Как оценить квартиру

Опубликовано: 28 августа 2015 | Отзывов: 0

Когда человек принимает решение о продаже квартиры, то, прежде всего, задумывается о том, по какой цене он это сможет сделать. Обычно люди, ранее никогда не сталкивавшиеся с этой проблемой, сильно ошибаются в оценке своего жилья. Эта статья поможет вам избежать самых грубых ошибок.

Для оценки используются интернет, газеты, советы знакомых и т. п. Как вы будете действовать? Скорее всего, просмотрите несколько газет или сайтов с объявлениями, затем прибавите ещё некоторую сумму, потому что считаете свою квартиру лучше тех, о которых прочли. Далее, опубликуете объявление в сети и станете ждать, когда к вам выстроится очередь из желающих поскорее купить вашу собственность. Через некоторое время совершенно искренне будете удивляться и недоумевать, почему никто не звонит, нет никаких предложений о покупке.

Попробуем определить стоимость квартиры более грамотно. По сайтам объявлений определять цену бесполезно. Ничего, кроме объявлений вроде нашего, по которым никто не приходит, там нет.

Пригласите специалистов из одного, а лучше нескольких агентств недвижимости. Средняя цена, которую они назовут, и будет считаться рыночной – истинной, определяемой спросом и предложением, стоимостью квартиры.

Проблема в том, что заключения этих агентств часто не производят должного впечатления на покупателя. Им нужна не самая справедливая, а самая выгодная для них цена. Покупатели тоже пытаются найти информацию в интернете и других источниках. Возможно, ваше предложение лишь одно из нескольких. Поэтому в разумных пределах идите на уступки. Одной из типичных ошибок является нежелание убавить цену, даже совсем немного, если специалисты, которым вы уже заплатили, оценили квартиру именно вот так. По крайней мере, проанализируйте цену, которую вам назвали. Если более выгодных предложений нет и не предвидится, то лучше согласиться с покупателем.

Можно также зайти на сайт, где дают публиковаться только агентствам. Тогда обойдётесь без их непосредственного участия. Постарайтесь найти объявление максимально выгодное для покупателя, а не наоборот. Представьте, что вы продаёте не свою квартиру, а точно такую же, но другого человека. Если воображаемая квартира качественно лучше, чем указанная в самом выгодном покупателю объявлении, то цену нужно поставить чуть выше, если хуже, то – ниже. Цель состоит в том, чтобы именно ваше объявление было самым выгодным. Воображать, будто квартира не ваша, нужно, потому что свою объективно оценить гораздо сложнее. Её мы считаем всё равно хоть немного, но лучше чем у других. Цену нельзя занижать слишком сильно. Это невольно насторожит покупателя, не говоря уже о том, что вы рискуете недополучить значительную сумму.

Наиболее надёжный метод оценки жилья – это метод сравнительного анализа. Суть его состоит в том, что мы находим среднеарифметическое стоимости 1 кв. м. жилья в квартирах максимально похожих на нашу и умножаем эту величину на метраж своей квартиры.

Порядок действий:

Ищем предложения о продаже квартир максимально похожих на ваш случай. Главное, чтобы предложения были актуальными и из надёжного источника.
В результате вы должны найти 5–6 объявлений о продаже квартир, которые подобны вашей по:
- своему расположению и инфраструктуре в данном районе;
- типу и конструкции дома (панельный, кирпичный, монолитный, блочный);
- тому, насколько качественно отделаны квартиры;
- числу комнат;
- необходимости ремонта;
- этажу;
- площади кухни и санузла;
- наличию балконов или лоджий.
Затем надо уменьшить цену выбранных предложений на величину возможной скидки, на которую продавец нередко идёт в ходе переговоров. Определить её неспециалисту достаточно сложно, т. к. она прямо зависит от того, в каком состоянии находится рынок недвижимости. Когда цена на жильё растёт, скидки может, вообще, не быть либо она очень маленькая. Если наблюдаются стагнация или спад, то скидка может достигать значительных величин.
При росте скидка бывает не выше 2%, при равновесном положении – примерно 4%, при умеренном падении – 6%, при падении – 8%, если кризис – 10-15%.
Теперь рассчитываем стоимость 1 кв. метра площади каждой из выбранных квартир. Для этого скорректированную, как описано в предыдущем пункте, цену на жильё делим на общую его площадь. Так поступаем с каждой выбранной квартирой. Отбрасываем те предложения, в которых рассчитанные показатели отличаются от соседних более чем на 20%.
Далее, находим среднее арифметическое тех стоимостей, которые получили.
Умножаем полученное значение на площадь продаваемой квартиры и получаем примерную стоимость вашего жилья.

При продаже квартиры не забывайте, что имеете дело с живыми людьми, а не автоматами, которым достаточно показать точные расчёты, логично всё объяснить, и они тут же купят ваше жильё. Решающую роль в решении о покупке может сыграть настроение покупателя, насколько вы смогли найти с ним общий язык или какая ни будь случайность, например, громкий скандал соседней квартире, так не вовремя, случившийся именно тогда, когда к вам пришли возможные покупатели.

Если не совершать грубых ошибок, пусть не сразу, но всё у вас получится. Удачи!